Nuda proprietà: nell’ultimo anno crescono sia domanda ( 12%) che prezzi ( 2%)

La domanda[1] di case in nuda proprietà in Italia è cresciuta, nel primo semestre del 2025, del 12% rispetto allo stesso periodo del 2024 e del 36% rispetto ai primi 6 mesi del 2021. Questo nonostante i prezzi siano saliti del 2% nell'ultimo anno e del 9% se paragonati a 4 anni fa. In questo momento, per acquistare un immobile in nuda proprietà in Italia vengono richiesti, in media, 2.034 euro/mq. Una cifra ancora di 75 euro/mq inferiore rispetto a quella domandata per un immobile in vendita sul mercato tradizionale, attualmente pari a 2.109 euro/mq medi[2].

Sono queste alcune delle evidenze tratte dall'ultimo studio di Immobiliare.it Insights, la proptech company del gruppo Immobiliare.it, il portale immobiliare leader in Italia, specializzata in analisi di mercato e data intelligence, che ha esaminato l'andamento dei principali indicatori (domanda, offerta e prezzi) per il comparto della nuda proprietà nel nostro Paese e in alcune grandi città della Penisola.

«Nonostante il contesto economico stia progressivamente tornando favorevole per chi intende acquistare un immobile attraverso il mercato tradizionale, i dati confermano che la nuda proprietà continua a rappresentare un'opzione molto attrattiva - dichiara Luke Brucato, Chief Strategy Officer di Immobiliare.it Insights - Lo è sia per i venditori, in prevalenza persone anziane, interessate a ottenere liquidità immediata senza rinunciare all'usufrutto dell'abitazione, sia per gli investitori orientati a operazioni di lungo periodo, che desiderano ampliare e tutelare il proprio patrimonio immobiliare con un esborso inferiore rispetto all'acquisto a piena proprietà. Va inoltre sottolineato che la motivazione d'acquisto in questo segmento è generalmente slegata da esigenze abitative dirette o dalla creazione di un nucleo familiare.»

Le variazioni nel mercato della nuda proprietà in Italia

Entrando nel dettaglio delle singole macro-aree del Paese, si notano differenze rilevanti: Il Nord-Ovest è la zona che presenta i costi maggiori per la nuda proprietà, pari a poco più di 2.230 euro/mq, seguita dal Centro (2.187 euro/mq). Quasi appaiati Nord-Est e Sud, rispettivamente con 1.682 euro/mq e 1.655 euro/mq. Chiudono le Isole (1.145 euro/mq). AAEntran

Nord-Ovest e Isole sono le due aree ad aver conosciuto il maggior incremento nell'ultimo anno (+4%), mentre rispetto al 2021 il Nord-Ovest è salito addirittura del 26%. Sud e Isole sono invece in contrazione rispettivamente del 6% e dell'1% negli ultimi 4 anni.

Non si evidenziano cali per quanto riguarda la domanda: rispetto al primo semestre del 2024 l'interesse per gli immobili disponibili in nuda proprietà è in rialzo soprattutto al Nord-Ovest (+17%) e al Nord-Est (+15%), ma anche il Sud sale in doppia cifra (+11%). Leggermente più contenuti gli incrementi di Centro (+7%) e Isole (+6%).

La composizione dello stock in offerta

Nonostante una richiesta in crescita, anche l'offerta di immobili in nuda proprietà è aumentata negli ultimi 12 mesi. Lo stock disponibile, considerando gli annunci pubblicati su Immobiliare.it, si è ampliato infatti dell'11% rispetto al primo semestre del 2024. L'aumento più rilevante è quello del Sud (+26%), mentre quello più limitato si verifica al Nord-Est (+5%). La gran parte degli immobili attualmente in offerta in nuda proprietà nella nostra Penisola si trova al Centro e al Nord-Ovest, che racchiudono rispettivamente il 38% e il 34% dello stock, con il Nord-Est al 14%. Sud e Isole presentano una quota ridotta, 10% e 4% in quest'ordine.

Tuttavia, proprio nelle Isole si rileva la superficie media più alta per gli immobili di tale tipologia in offerta, pari a 136 metri quadri. La superficie media italiana è di 113 metri quadri, trainata verso il basso da Nord-Ovest - 110 metri quadri - e Centro, 109. Il trilocale si conferma, come lo scorso anno, l'immobile più offerto in nuda proprietà nel nostro Paese (33% del totale).

Focus città: Milano, Roma, Napoli e Firenze

Approfondendo ulteriormente l'analisi, si notano comportanti differenti nel mercato della nuda proprietà in alcuni dei grandi capoluoghi italiani, ovvero Milano, Roma, Firenze e Napoli. Il prezzo più alto, come per il settore residenziale tradizionale, è quello di Milano, con oltre 4.100 euro/mq. Roma è al secondo posto con 2.648 euro/mq medi, seguita da Firenze e Napoli, quasi appaiate poco sopra i 2.400 euro/mq. Il capoluogo meneghino è anche la città dove i costi sono aumentati di più nell'ultimo anno (+8%). Stabile Firenze, mentre il capoluogo campano e quello laziale evidenziano un +4% e un +3% rispettivamente.

La città del Duomo è in vetta anche a livello di crescita dell'interesse verso il settore: i potenziali acquirenti sono infatti saliti del 14% rispetto a 12 mesi fa, con Firenze a brevissima distanza (+13%). Napoli e Roma si fermano rispettivamente al +8% e al +7%.

Primo posto, a pari merito, per Firenze e Milano, per quanto concerne la superficie totale degli immobili offerti con questa tipologia (110 metri quadri), seguite da Roma, con 107, e Napoli, con 102. A Roma, Napoli e Milano l'immobile più offerto è il trilocale, in linea con il dato italiano, mentre Firenze si discosta: qui, infatti, il quadrilocale svetta con il 35% dell'offerta totale (il trilocale è al 14%). Solo nella città del David, poi, la disponibilità è diminuita nel confronto con 12 mesi fa (-4%). Lo stock è invece salito del 14% a Napoli, dell'8% a Roma e del 6% a Milano.

Città Studi-Susa si conferma il quartiere con la più alta percentuale di immobili in offerta in nuda proprietà a Milano (11,4%). A Roma il primato spetta a Talenti-Monte Sacro-Nuovo Salario (7,8%), mentre a Firenze a Leopoldo-Porta al Prato (18,9%). A Napoli, infine, Vomero-Arenella è nettamente in testa (23,3%).

[1]Per domanda si intende sempre pressione di domanda, vale a dire il numero medio di contatti per annuncio.

[2]Dato aggiornato a fine agosto 2025 dall'Osservatorio di Immobiliare.it Insights.

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